Locations en ligne illégales : preuve et procédure de sanction 

Pouvoir des agents municipaux

Conformément aux dispositions de l'article L.651-6 du Code de la Construction et de l'Habitation et en vue de lutter contre les abus de la location de courte durée, des agents assermentés du service municipal du logement ont été nommés par le maire. Ils prêtent serment devant le juge du tribunal d'instance de leur résidence et sont astreints aux règles concernant le secret professionnel. Ces agents sont habilités à visiter les locaux à usage d'habitation situés dans le territoire relevant du service municipal du logement. La visite des locaux ne peut avoir lieu que de huit heures à dix-neuf heures, l'occupant ou le gardien du local est tenu de laisser visiter les lieux sur présentation de 1 'ordre de mission.

Validité des rapports d’enquêtes

Les agents peuvent donc effectuer mes vérifications concernées et établir des rapports d'enquête. Les propriétaires contrôlés ne peuvent alléguer de la nullité des rapports faute pour deux d'entre eux de préciser l'heure de passage dès lors qu'il est établi qu'aucune visite des locaux n'a pu avoir lieu faute pour les propriétaires concernés d'avoir pris attache avec lesdits services (alors même que les poursuites ont été engagées sur la base des captures d'écran et de constatations faites sur place). Conformément aux dispositions de l'article 9 du Code civil, il appartient à charge partie de rapporter la preuve des faits allégués, à charge pour le juge d'en apprécier la pertinence.  Il ne saurait être davantage allégué du " caractère déloyal et attentatoire à la vie privée" des preuves administrées dès lors que, bien qu'habilité par les dispositions précitées, l'agent assermenté n'a pas eu recours à l'ouverture forcée des portes en présence du commissaire de police.

Conditions de l’amende de 25 000 euros

Pour lutter contre la pénurie de locaux offerts à la location aux individus et aux familles cherchant à se loger dans certaines zones géographiques (communes de plus de 200 000 habitants et banlieues parisiennes), la location de courte durée, épisodique, à l'usage d'une clientèle de passage pour des motifs de travail ou touristiques est strictement réglementée et limitée à quatre mois par année lorsque l’habitation constitue le logement principal du propriétaire. Hors de ce périmètre, l’usage de l’habitation devient hôtelier et il peut être sanctionné par une amende de 25 000 euros (article L651-2 du Code de la construction).

Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 Code de la construction. Un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1 er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve.

L’amende est prononcée à la requête du ministère public par le président du tribunal de grande instance du lieu de l'immeuble, statuant en reféré ; le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est située l'immeuble. Le président du tribunal peut également ordonner le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation dans un délai qu'il fixe. A l'expiration de celui-ci, il peut prononcer une astreinte d'un montant maximal de 1 000 euros par jour et par mètre carré utile des locaux irrégulièrement transformés.

Preuve de la résidence principale

Un avis d'imposition sur la Taxe Foncière atteste incontestablement de la qualité de propriétaire mais non forcément de l’occupation du logement en tant que résidence principale. En revanche, les relevés EDF et l'avis d'échéance du contrat d'assurance habitation principale permettent de considérer que le logement constitue bien la résidence principale du propriétaire. En ce cas, la  location de courte durée ne sera susceptible d'être sanctionnée qu'au-delà d'une durée de 120 jours par an.

Règle des 120 jours

Concernant la preuve d’une location illégale au-delà de la période des 120 jours, si des captures d'écran de calendriers de réservation et de disponibilité visent à établir la réalité d'une indisponibilité desdits lieux, l'absence de légende les accompagnants, à défaut d'autres éléments confortatifs, ne permet pas de déduire la réalité des locations de courte durée. Seul l’examen des relevés bancaires pourront établir de façon certaine la durée moyenne de location. Dans l’affaire soumise, c’est précisément cette preuve qui a fait défaut (au détriment de la mairie de Paris). Il n'était donc pas rapporté la preuve de la location effective des lieux concernés pour une durée globale excédant la durée légale autorisée s'agissant de la résidence principale de l'intéressé.

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