Pénalités de retard dans le paiement des loyers

Clause non abusive

La clause imposant des pénalités au locataire en cas de retard dans le paiement de ses loyers est-elle licite ? La réponse est positive et cela en dépit du dispositif des clauses abusives. Dans cette affaire, la clause suivante a été validée par les tribunaux :   "Le retard dans le paiement d'une partie ou de la totalité du loyer, du supplément de loyer de solidarité et des dépenses récupérables donne lieu au versement par le locataire d'une somme égale à 2% du montant impayé".

Selon l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble. Dans sa rédaction antérieure à la loi du 24 mars 2014, l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoyait ni n'interdisait la possibilité de percevoir une pénalité de retard.

Pour autant, les juges vérifient si la clause attaquée peut être qualifiée d'abusive, étant rappelé que les recommandations émises par la Commission des clauses abusives sont dépourvues de toute valeur normative. L'article L 132-1 alinéa 5 du code de la consommation énonce que sans préjudice des règles d'interprétation prévues aux articles 1156 à 1161,1163 et 1164 du code civil, le caractère abusif d'une clause s'apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu'à toutes les autres clauses du contrat.

Ce faisant, la clause en litige ne saurait être considérée comme ayant pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, notamment en raison du défaut d'information sur la nécessité d'une mise en demeure préalable restée infructueuse et sur la réductibilité par le juge de la clause pénale, au regard de la modicité de la majoration de 2% appliquée au montant réclamé par la bailleresse.

Enfin, la clause pénale n'est pas dépourvue de contrepartie pour le locataire, dans la mesure où le paiement du loyer, dont le montant est strictement encadré pour les logements conventionnés, intervient à terme échu, le bailleur accordant ainsi au locataire l'avantage d'occuper le logement sans avoir à payer d'avance le loyer, outre la possibilité pour celui-ci de bénéficier d'un droit au maintien dans les lieux, à l'expiration de son contrat, aux clauses et conditions du contrat primitif.