Sous location d’appartement sur Internet

Sous location : l’intention insuffisante

A propos de la mise en ligne d’une annonce de sous location d’une partie d’un appartement, le juges ont posé le principe selon lequel, seule peut constituer une infraction grave aux stipulations du bail, une sous-location effective et non pas la seule intention d'y procéder fut-elle caractérisée par des offres sur un support électronique.

En l’espèce, les juges ont observé que la « supposée » infraction de sous location non autorisée n'a fait l'objet d'aucune demande d'explication préalable de la part du bailleur, ni d'un rappel aux termes du bail. A défaut de caractériser une volonté délibérée et durable de transgresser cette interdiction, les bailleurs ne peuvent trouver une cause grave de résiliation du bail dans le simple fait d'avoir ponctuellement offert une chambre de cet appartement à la sous-location. Dans ces conditions, aucun des griefs soutenus par les bailleurs ne caractérisent la « cause grave » exigée pour qu'il soit procédé judiciairement à la résiliation.

Clause de résiliation du bail d’habitation

Pour rappel, même si le bail d’habitation ne stipule aucune clause de résiliation, par application des dispositions de l'article 1184 du code civil, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Sur cette base, la jurisprudence la plus autorisée a eu l'occasion de préciser que lorsque le contrat ne contient aucune clause expresse de résolution, il appartient aux tribunaux d'apprécier souverainement, en cas d'inexécution partielle, si cette inexécution a assez d'importance pour que la résolution soit prononcée immédiatement.

Il est admis également que le juge peut tenir compte pour l'appréciation de cette gravité dans le manquement de l'amélioration du comportement du débiteur de l'obligation à réception de la plainte du créancier.

Ainsi, si une mise en demeure préalable et formelle du crédirentier de l'obligation n'est pas exigée avant l'entame d'une procédure en résiliation de bail, faut-il que ce dernier agisse de bonne foi et ait clairement manifesté préalablement sa volonté de voir cesser l'infraction auprès du débirentier.