Sous-location sur Airbnb : pas de résiliation abusive du Bail

Appréciation de la faute du locataire

Les juges d’appel auraient-ils été sensibles à la problématique du droit au logement ? Quoi qu’il en soit, la mise en location ponctuelle d’un logement sur la plateforme Airbnb, même sans l’accord du bailleur, n’a pas été jugée suffisamment grave pour justifier une résiliation du bail d’habitation.

Clause résolutoire

Par application des dispositions de l'article 1184 du code civil, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est pas  résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Sur cette base, la jurisprudence la plus autorisée a eu l'occasion de préciser que lorsque le contrat ne contient aucune clause expresse de résolution, il appartient aux tribunaux d'apprécier souverainement, en cas d'inexécution partielle, si cette inexécution a assez d'importance pour que la résolution soit prononcée immédiatement.

Il est admis également que le juge peut tenir compte pour l'appréciation de cette gravité dans le manquement de l'amélioration du comportement du débiteur de l'obligation à réception de la plainte du créancier.

Mise en demeure du locataire

Ainsi, si une mise en demeure préalable et formelle du bailleur n'est pas exigée avant d’initier une procédure en résiliation de bail, encore faut-il que ce dernier agisse de bonne foi et ait clairement manifesté préalablement sa volonté de voir cesser l'infraction auprès du preneur.

En l’occurrence, les conditions générales du bail conclu entre les parties prohibaient bien toute sous-location des lieux loués mais en matière de sous-location clandestine d'une partie de l’appartement, il convient de préciser que seule peut constituer une infraction grave aux stipulations du bail, une sous-location effective et non pas la seule intention d'y procéder fut-elle caractérisée par des offres sur un support électronique.

Par ailleurs, le bailleur n’a formulé auprès du locataire aucune demande d'explication préalable, ni d'un rappel aux termes du bail. Suite à l’assignation, les locataires ont aussitôt mis fin à une pratique dont on peut admettre qu'ils ignoraient de bonne foi le caractère illégal au regard de la loi des parties.

Volonté délibérée et durable de violer le bail

A défaut de caractériser une volonté délibérée et durable de transgresser l’interdiction de sous-louer, le bailleur ne peut trouver une cause grave de résiliation du bail dans le simple fait d'avoir ponctuellement offert une chambre de cet appartement à la sous-location. Dans ces conditions, aucun des griefs soutenus par le bailleur ne caractérise la « cause grave » exigée pour qu'il soit procédé judiciairement à la résiliation du bail.

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