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Assignation en fixation d'indemnité d'éviction

Modèle d'Assignation en fixation d'indemnité d'éviction | Bail commercial 

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Modèle d'assignation en fixation d'une indemnité d'éviction à télécharger au format Word.  Le bailleur peut délivrer un congé au locataire avec refus de renouvellement du bail. Dans ce cas, le locataire peut prétendre à une indemnité d’éviction destinée à compenser le préjudice causé par le défaut de renouvellement. du bail commercial.  

 

L’article L.145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

 
En cas de désaccord sur le montant de cette indemnité, celle-ci est déterminée par le juge. A ce titre, l’article L. 145-14 du Code de commerce présume que le préjudice correspond à la valeur du fonds de commerce, elle peut cependant être plus faible si le bailleur démontre que le préjudice est inférieur. 
 
 
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
 

 
Ce modèle d'assignation formule également à titre subsidiaire, une demande de désignation d'un expert judiciaire. Ce dernier peut envisager, entre autres, deux hypothèses pour calculer l’indemnité d’éviction, celle de la perte du fonds de commerce, celle du transfert du fonds. Pour déterminer la valeur du fonds de commerce, en cas de perte du fonds de commerce, il peut la calculer selon les deux méthodes suivantes i) la méthode de la rentabilité, ii) la méthode du chiffre d’affaires.  L’expert appliquera alors un coefficient multiplicateur au résultat moyen des trois dernières années d’exercice (exemple : 3,5) ou  un pourcentage (exemple : 70%) affecté au chiffre d’affaires moyen réalisé sur les trois dernières années d’exercice.
 

 
Description :

- Format : Word
- 14 pages avec notice
- Mise à jour : Oui
- Modifiable librement : Oui

Commentaires

Questions Réponses

Sandrine SCI Perla, 27/07/2019
Y pas d'exceptions au paiement de l'indemnité d'éviction ?
Effectivement c'est possible mais c'est l'exception : le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité : i) S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué ; ii) S'il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative ou s'il est établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état. En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d'un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l'immeuble reconstruit.

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Charles maedan, 27/07/2019
Que comprend l'indemnité d'éviction ?
Pour faire simple l'indemnité d'éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

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HENRI GENES, 27/07/2019
Est ce qu'on peut écarter dans le bail le paiement de l'indemnité d'éviction ?
Non c'est une disposition d'ordre public. Sont nuls et de nul effet, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement du preneur.
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Tania d, 27/07/2019
En cas de reconstruction d'un immeuble on peut proposer un autre local au locataire et ne pas lui payer d'indemnité d'éviction ?
Oui le bailleur peut se soustraire au paiement de l'indemnité d'éviction offrant au locataire évincé un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent. Le cas échéant, le locataire perçoit une indemnité compensatrice de sa privation temporaire de jouissance et de la moins-value de son fonds. Il est en outre remboursé de ses frais normaux de déménagement et d'emménagement. Lorsque le bailleur propose cette option, il doit, dans l'acte de refus de renouvellement ou dans le congé préciser les nouvelles conditions de location. Le locataire doit, dans un délai de trois mois, soit faire connaître par acte extrajudiciaire son acceptation, soit saisir le Tribunal.

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Michel huyse, 27/07/2019
Et si l'immeuble reconstruit est plus grand ? Que faire par rapport à la priorité de location ?
Lorsque l'immeuble reconstruit possède une superficie supérieure à celle de l'immeuble primitif, le droit de priorité est limité à des locaux possédant une superficie équivalente à celle des locaux précédemment occupés ou susceptibles de satisfaire aux mêmes besoins commerciaux que ces derniers. Lorsque l'immeuble reconstruit ne permet pas la réinstallation de tous les occupants, la préférence est accordée aux locataires titulaires des baux les plus anciens qui ont fait connaître leur intention d'occuper les lieux.

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Mireille allard , 27/07/2019
L'indemnité d'éviction marche en cas de surélévation de l'immeuble ?
Le propriétaire peut différer pendant une durée maximum de trois ans le renouvellement du bail, s'il se propose de surélever l'immeuble et si cette surélévation rend nécessaire l'éviction temporaire du locataire. Celui-ci a droit, dans ce cas, à une indemnité égale au préjudice subi sans pouvoir excéder trois ans de loyer.
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CHRISTELLE M.P., 27/07/2019
Le locataire a le droit au maintien dans les lieux pendant la période de négociation de l'indemnité d'éviction ?
Oui, sauf en cas de reconstruction ou de surélévation de l'immeuble. Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation. En cas de reconstruction ou de surélévation de l'immeuble, le locataire doit quitter les lieux dès le versement d'une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal de grande instance statuant au vu d'une expertise préalablement ordonnée.

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Louis de B., 27/07/2019
Et en cas de paiement de l'indemnité d'éviction, quels sont les délais du départ du locataire ?
En cas d'éviction, les lieux doivent être remis au bailleur pour le premier jour du terme d'usage qui suit l'expiration du délai de quinzaine à compter du versement de l'indemnité entre les mains du locataire lui-même ou, éventuellement, d'un séquestre. A défaut d'accord entre les parties, le séquestre est nommé par le jugement prononçant condamnation au paiement de l'indemnité ou à défaut par simple ordonnance sur requête. L'indemnité est versée par le séquestre au locataire sur sa seule quittance, s'il n'y a pas d'opposition des créanciers et contre remise des clés du local vide, sur justification du paiement des impôts, des loyers et sous réserve des réparations locatives. En cas de non-remise des clés à la date fixée et après mise en demeure, le séquestre retient 1 % par jour de retard sur le montant de l'indemnité et restitue cette retenue au bailleur sur sa seule quittance. Lorsque le délai de quinzaine a pris fin sans que le bailleur ait usé de son droit de repentir, l'indemnité d'éviction doit être versée au locataire ou, éventuellement, à un séquestre, dans un délai de trois mois à compter de la date d'un commandement fait par acte extrajudiciaire.

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Renand h, 27/07/2019
C'est quoi le délai pour agir pour avoir l'indemnité d'éviction ?
Le délai est de deux ans. Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
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Larsène b., 27/07/2019
Si on conteste le congé, on a deux ans pour agir c'est tout ?
Oui et il n'est plus opéré de distinction selon que l'indemnité d'éviction est ou non contestée pour l'application du délai de prescription anciennement délai de forclusion ; en effet, la Cour de cassation a dit pour droit que la prescription biennale de l'article L 145-60 du code de commerce n'était pas soumise à la condition que le droit du preneur à une indemnité d'éviction soit contesté (Cass Civ 3ème du 31 mai 2007 pourvoi no 0612907) ;
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guy barnes, 27/07/2019
Et quand le congé n'est pas valide ? Comment ça se passe pour le calcul de l'indemnité d'éviction ?
Lorsque le bailleur n'a pas régulièrement délivré congé dans les conditions fixées par l'article L 145-4 du code de commerce et que le bail commercial était toujours en cours, le bailleur commet une faute contractuelle à l'origine de l'éviction du locataire. Les dispositions de l'article L 145-14 du code de commerce relatives au calcul de l'indemnité d'éviction ne sont plus applicables puisque ces dispositions régissent l'indemnisation du préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail par le bailleur. Par conséquent le préjudice du locataire, résultant de son éviction doit être évalué dans les conditions du droit commun.

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Note 
23/01/2018

conforme

document conforme à mon besoin, calculs néanmoins à faire pour fixer l'indemnité (taux spécifiques de l'immobilier commercial parisien)

    Note 
    23/01/2018

    Ok

    Assignation régulière, j'ai apprécié ce document en raison des moyens précis développés dans l'assignation

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