Modèle de Bail commercial - Tous commerces

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Modèle de Bail commercial - Tous commerces

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Modèle de Bail commercial - Tous commerces exhaustif conclu entre le Propriétaire d'un local à usage commercial (tous commerces).  Le Bailleur et le Preneur ont la faculté de conclure un Bail commercial de droit commun de neuf années à exécution triennale ou un Bail commercial dit « dérogatoire » ou « précaire » limité à une durée de deux années.  Ce bail 3/6/9 stipule toutes les clauses indispensables pour assurer une sécurité juridique optimale au Propriétaire et notamment celles relatives à l'affectation des lieux, aux garanties, à la responsabilité du locataire, à la fixation du loyer, aux condition de cession, à la révision des loyers, aux conditions de résiliation.

 

Ce modèle de Bail commercial tient compte de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises ainsi que de son décret d'application sur la répartition impérative des charges.  Pour rappel les nouveaux articles du Code de commerce introduits par la loi du 18 juin 2014  ont eu un impact important sur tous les baux commerciaux y compris précaires. Ces derniers ont désormais une durée minimale de trois ans. Est aussi  consacrée la définition jurisprudentielle des conventions d'occupation précaire, quelles que soit leur durée, celles-ci sont caractérisées par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.

 

L’article  R. 145-1-1 du Code de commerce (Décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014) a assoupli les formes du congé en autorisant le recours à la lettre recommandée avec avis de réception (le calcul du congé étant initié à la première présentation de la LRAR). Il est toutefois vivement conseillé de conserver la procédure de notification par huissier.

 

L’article 9 de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 a aussi prévu la suppression tant en renouvellement qu'en révision, de toute référence à l'indice trimestriel du coût de la construction (ICC) publié par l'INSEE. La révision du loyer et la fixation du loyer renouvelé, en cas d'évolution en fonction d'un indice et non de la valeur locative, ne seront désormais plus régies que par l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). La clause d'indexation basée sur l'évolution de l'ICC est encore valide.  La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 prévoit notamment une obligation d'information à la charge du Bailleur en matière de prévisionnel de travaux et de charges imputables.     

Pour rappel, le bailleur d'un local à usage commercial, industriel ou artisanal peut, au cours du bail originaire ou d'un bail renouvelé, reprendre les lieux en tout ou partie pour exécuter des travaux nécessitant l'évacuation des lieux, s'il offre de reporter le bail sur un local équivalent dans le même immeuble ou dans un autre immeuble. Cette offre précise les caractéristiques du local offert, lequel doit permettre la continuation de l'exercice de l'activité antérieure du locataire. L'offre doit être notifiée au preneur, un an à l'avance.

 

Le locataire doit, dans un délai de deux mois, soit faire connaître son acceptation, soit saisir des motifs de son refus la juridiction compétente, faute de quoi il est réputé avoir accepté l'offre. Le locataire dont le bail est reporté a droit à une indemnité de dépossession qui comprend l'indemnisation des conséquences dommageables de la privation temporaire de jouissance, compte tenu, s'il y a lieu, de l'installation provisoire réalisée aux frais du bailleur et du remboursement de ses frais normaux de déménagement et de réinstallation.

 

Lorsque l'offre a été acceptée ou reconnue valable par la juridiction compétente, et après l'expiration du délai d'un an à compter de la ratification de l'offre, le locataire doit quitter les lieux dès la mise à la disposition effective du local offert et le versement d'une indemnité provisionnelle.   Les prix et les conditions accessoires du bail peuvent être modifiés à la demande de la partie la plus diligente.

Concernant les baux de droit commun, le droit au renouvellement du bail peut être invoqué, à chaque période triennale, par le propriétaire du fonds qui exploite les lieux. Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

 

S'agissant d'un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l'expiration de l'une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais suivants : une notification faite six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire (exploit d’huissier). Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

 

En application de l’article L145-10 du Code de commerce, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

 

La demande en renouvellement doit être signifiée au bailleur par acte extrajudiciaire. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu'à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S'il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l'égard de tous.

 

Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes suivants :  

 

« Dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. »

 

L'acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

 

La durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande. Lorsque le bailleur a notifié, soit par un congé, soit par un refus de renouvellement, son intention de ne pas renouveler le bail, et si, par la suite, il décide de le renouveler, le nouveau bail prend effet à partir du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire par acte extrajudiciaire.

 

Note : sont nuls et de nul effet, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions légales relatives au droit au  renouvellement du Bail.  

Description :

- Format : Word
- 18 pages
- Mise à jour : Oui
- Modifiable librement : Oui

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